Här kan du hitta information och anvisningar för att bo och trivas i föreningen. Denna information gäller utöver föreningens stadgar.
Länkar till blanketter och information (finns även under respektive avsnitt):
Stadgar Brf Arkitekten
Andrahandsuthyrning blankett
Skötselinstruktioner fönster
Byggregler
Projekt- och kontrollplan
Gränsdragningslista
Att bo i bostadsrätt
En bostadsrättsförening är en särskild typ av ekonomisk förening som regleras genom bostadsrättslagen, och måste vara registrerad hos Bolagsverket. Bostadsrättsföreningen skall ha till syfte att upplåta lägenheter till medlemmarna för nyttjande på obegränsad tid. Den är en så kallad juridisk person och har stadgar med visst innehåll, godkända av Bolagsverket. Rättshandlingar leder till rättigheter och förpliktelser bara för föreningen som sådan. Som medlem har du alltså inget personligt ansvar för föreningens förbindelser.
Som bostadsrättshavare är du medlem i föreningen som äger huset. Som medlem har du möjlighet att påverka din boendemiljö, boendekostnad och andra frågor som rör dig och din bostad. Du innehar din bostadsrätt på obegränsad tid, med så kallat besittningsskydd. Bara vid allvarliga stadgebrott och obetalda avgifter blir bostadsrätten förverkad d.v.s. föreningen har rätt att säga upp ditt medlemskap och sälja bostadsrätten. Bostadsrätten kan ses som en investering, eftersom den kan överlåtas fritt utan begränsning av överlåtelsevärden (vissa undantag finns t.ex. hembudsklausul).
Du betalar en årsavgift till föreningen som baserar sig på föreningens självkostnader.
Du har ansvaret för lägenhetens inre underhåll. Det som ryms inom din lägenhet och dina förråds väggar är din egen angelägenhet, t.ex. om du behöver en ny spis, vill byta golv eller tapeter. Utanför lägenheten är det i normalfallet föreningen som har ansvaret.
Styrelsen och föreningens förvaltning
Föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ där beslut av större vikt tas, t.ex. om fönsterbyte.
Styrelsen är ett förtroendevald och ansvarar för föreningens tekniska förvaltning. Detta görs genom att upphandla tjänster, utföra fastighetsskötsel, och upphandla föreningens långsiktiga underhåll utifrån underhållsplanen. Drift och underhåll bekostas genom månadsavgifterna, och denna intäkt styr det ekonomiska utrymmet föreningen har för drift och underhållsprojekt.
Mälardalens Bostadsrättsförvaltning (MBF) har, tillsammans med styrelsen, hand om föreningens ekonomiska och administrativa förvaltning.
Andrahandsuthyrning
Om du vill hyra ut din lägenhet i andrahand måste du söka tillstånd från styrelsen. Fyll i blanketten och maila eller lämna till styrelsen, som sedan tar beslut på nästa styrelsemöte. Handläggningstiden kan vara en månad så var ute i god tid.
Våra stadgar och Bostadsrättslagen reglerar hur andrahandsuthyrning går till. Grundkravet är att styrelsen ska godkänna all andrahandsuthyrning INNAN några kontrakt ingås mellan parterna. Du som bostadsrättsinnehavare ansvarar alltid gentemot föreningen för årsavgift och underhållskrav.
När du hur ut i andrahand bör du vara medveten om att du blir hyresvärd med allt vad detta innebär beträffande besittningsskydd för hyresgäst. Reglera uthyrningen noga i ett kontrakt. Glöm inte föra in de villkor som styrelsen angett för tillståndet att hyra ut i andra hand. Du skall även meddela styrelsen dina egna kontaktuppgifter och adress under uthyrningsperioden, samt kontaktuppgifter till din hyresgäst.
I de fall styrelsen inte beviljar andrahandsuthyrningen kan du överklaga hos hyresnämnden.
Avfallshantering och källsortering
Hushållssopor och matavfall slängs i uppmärkta avfallskärl utanför port 71 eller port 75. Hämtning sker en gång per vecka. Nya matavfallspåsar finns i tvättstugorna. Meddela styrelsen om dessa är slut så att nya kan beställas.
Glas, metall, plast, papper, kartong och batterier ska källsorteras och kan slängas på återvinningsstationen på Abrahamsbergsvägen (vid kanten av fotbollsplanen).
Gropsopor, elektronikavfall, färgrester, kemikalier och rivningsavfall med mera lämnas på en återvinningscentral. Den närmaste är ÅVC Bromma, Linta gårdsväg 16, Bromma.
Jord och gamla krukväxter skall slängas bland hushållssopor, INTE i matavfallet eller i föreningens trädgård!
Balkonger
Placera blomlådor innanför balkongräcket så att ingen kan få dem i huvudet.
Du får inte lägga konstgräs/plastmatta eller liknande som är täta och släta på undersidan. Anledningen är att fukt kryper ner i betongytan vilket kan leda till att betongen förstörs.
Se till att balkongdörren är ordentligt stängd för att undvika att vatten tränger in vid kraftig nederbörd och/eller snösmältning.
Balkongen får inte användas för skräpförvaring.
Eldning av lyktor och marschaller skall ske med aktsamhet och utan att skada fasaden.
Brandsäkerhet och brandvarnare
Styrelsen jobbar med systematiskt brandskyddsarbete. 2020 gjordes några tätningar i källaren och skyltar och brandsläckare köptes in till de allmänna utrymmena.
I källarens förråd får personliga tillhörigheter förvaras på avsedd plats. Gångarna ska hållas fria från saker och får inte belamras. Eventuella föremål som trots detta placeras i de allmänna utrymmena, på ej avsedd plats, slängs på städdagarna under året eller fortlöpande. Detta gäller även föremål utanför lägenheter och i trapphus!
Din lägenhet skall ha fungerande brandvarnare. Glöm inte att kontrollera funktionen med jämna mellanrum. Föreningen har låtit installera brandvarnare med långtidsverkande batteri i alla lägenheter 2015/2016, men det är ditt ansvar att se till att batterier byts och att brandvarnaren fungerar!
Om du har öppen spis ska det finnas en fungerande 5 kg brandsläckare i lägenheten. Tänk också på att inte elda för mycket åt gången eller under för långa perioder.
Bredband, TV och IP-telefoni
Föreningen har upphandlat en obligatorisk gruppanslutning av Triple Play från Stockholms Stadsnät med bredband, IP-telefoni och IP-TV. Kanalutbudet levereras av Sappa där varje medlem sköter tillval i sitt abonnemang.
Router och digitalbox tillhör lägenheten och skall lämnas kvar vid flytt. Du ansvarar själv för ersättning av ny vid förlust.
När du flyttar skall du överlåta ditt Sappa-abonnemang till den som köpt din lägenhet. Detta görs på blankett från Sappa.
Cykelförråd och barnvagnsförråd
Det finns ett cykelförråd i vardera huskropp. Cyklar, barnvagnar och rullatorer skall förvaras i cykelförråden alternativt i den egna lägenheten och inte ställas i porten. Detta är för att inte hindra utrymningsvägar samt framkomlighet för dina grannar. Mopeder och övrigt som går på diesel/bensin får ej förvaras i våra fastigheter (undantag: våra uthyrningsgarage). Se vidare avsnittet Brandskydd.
Var noggrann med att dörrar till dessa förråd stängs ordentligt för att minska risken för inbrott och stöld i källaren.
Eldning i öppen spis samt sotning
I 18 av de 24 lägenheterna finns det öppen spis. För att dessa ska få användas ska eldningsgångarna vara täta och sotade, och det ska inte föreligga något eldningsförbud och brandskyddskontrollen skall vara godkänd. Styrelsen har en förteckning över spisarnas status. Om du vill plombera din eldstad, eller ta bort en plombering, kontakta styrelsen innan du bokar sotare.
Förutom i föreningens stadgar finns det lagstadgade krav på öppna spisar. Sotning och provtryckning av eldstad skall göras vart 4:e år. Styrelsen brukar boka och koordinera detta men det är du som innehavare som bekostar sotningen. Genomförs inte detta kan det utgå eldningsförbud för din eldstad.
Brandskyddskontroll av rökgångar skall genomföras vart 6:e år. Detta bokas av styrelsen och bekostas av föreningen, men berör alla med öppen spis. Du är skyldig att lämna tillträde till din lägenhet för detta.
Den som vill elda är skyldig att ha en fungerande 5 kg brandsläckare tillgänglig inne i lägenheten. Detta är för allas vår säkerhet. Det ska finnas en brandvarnare i lägenheten.
Så här eldar du säkert
Har du en godkänd öppen spis som du får elda i ska du ha följande i åtanke av säkerhetsskäl:
Elda maximalt två till fyra kilo per timme, uppskattningsvis tre till fyra timmar vid varje eldningstillfälle. Låt eldstaden vila minst lika länge som det har brunnit i den. Ta hand om askan efter eldning. Lägg den i en plåthink med lock och förvara den på ett brandsäkert golv, till exempel på stenplattor eller betong utomhus.
Elda alltid med ren och torr ved. Elda inte med plast, impregnerat virke och spånskivor. Hälsofarliga rökgaser kan bildas. Sota minst en gång vart fjärde år eller så ofta det behövs. Anlita en professionell sotare. Om du sotar själv krävs det ett tillstånd från kommunen.
Elektricitet
I samband med stamrenoveringen försågs alla lägenheter med trefas elmatning. Abonnemanget för lägenheten betalas av brf-innehavaren och elcentralen sitter inne i lägenheten. Det är du som boende som måste avgöra vilken styrka på huvudsäkringen du vill ha.
Har man många eltörstiga apparater/förbrukare liggande på samma fas (av de tre) finns risken att normalabonnemanget inte räcker till. Särskilt gäller detta om man har en spis som bara går på en fas. Du märker det genom att säkringen löser ut. Botemedlet är att låta en elektriker byta huvudsäkringar alternativt jämna ut lasterna på de tre faserna. Byte av huvudsäkringar innebär en högre huvudsäkring med en ökad fast elavgift.
Allt elarbete i din lägenhet skall göras av behörig elektriker! Detta görs på egen bekostnad och bekostas inte av föreningen.
Om du tror att proppen gått i mätarrummet i fastigheten, kontakta i första hand någon i styrelsen, som har nycklar till dessa utrymmen.
Flytt och överlåtelse
Tänk på att den som övertar din lägenhet också ska godkännas som medlem i föreningen innan inflyttning får äga rum. Ansökan om medlemskap och överlåtelseavtal skickas till MBF för handläggning och beslut av styrelsen. Mäklare brukar bistå med detta.
Fönster och persienner
Föreningen bytte fönster 2020. De nya fönstren är 2+1-glas med hög värmeisolerande förmåga och minskning av buller. Bågen har utsida av aluminium och insida av trä. Detta gör fönstren behagliga men underhållsfria.
Det är INTE tillåtet att borra eller göra hål i fönsterbåge eller fönsterkarm, då detta förstör skalskyddet och gör garantin ogiltig!
De nya fönstren kom med persienner, men det är du själv som ansvarar för underhåll och byte av dessa. Du ansvarar även för fönstrens rengöring och inre underhåll. Se vidare avsnitt Gränsdragningslista.
Försäkring
Som bostadsrättsinnehavare är det viktigt att du har tillägg av en bostadsrättsförsäkring på din hemförsäkring, för att täcka de skador som kan uppstå i en lägenhet.
Gasspis
Många lägenheter i föreningen har gasspis. Du betalar en fast månadsavgift för gasen till Stockholm Gas. Vill du byta ut din gasspis till en elspis ska du ta kontakt med en elektriker för att undersöka vad som behöver göras. Du skall också anlita en auktoriserad tekniker för att koppla ur (eller i) din gasspis. Gör inte detta själv!
Garage och parkering
Föreningen har två uthyrningsgarage. Hör av dig till styrelsen om du vill ställa dig i kö.
Parkering sker på gatan med taxa och bestämmelser enligt Stockholm Stad. Du kan ansöka om boendeparkering hos kommunen.
Grillning
Föreningen äger två grillar som alla medlemmar kan använda. Grillarna står i något av cykelförråden. Grillar ska placeras så att de inte utgör brandfara, ger upphov till sotfläckar eller på annat sätt skadar fasaden, balkonger eller marken. Plocka in grillen så snart den svalnat för att undvika stöld.
På balkongen är det enbart tillåtet med elgrill. Anledningen är att grillos lätt tar sig in genom ventilationen hos dig och dina grannar, och kan vara svår att vädra ur. Det beror också på brandrisken som föreligger med kol och gasol.
Husdjur
Husdjur är trevligt men ska skötas så att grannar inte störs eller att fastigheten förorenas.
Källarförråd
Varje lägenhet har ett tillhörande förråd i källaren. Om du är nyinflyttad och inte vet vilket som är ditt, så har styrelsen en förteckning över detta.
Du ansvarar själv för lås till förrådet. Undvik att förvara stöldbegärlig egendom i källaren. Föreningen tar inget ansvar för personliga föremål.
Lägenhetsunderhåll och renovering
Bostadsrättsinnehavaren ansvarar för att underhålla lägenheten. Vad som ingår i lägenheten och som ska underhållas framgår av föreningens stadgar. Till lägenheten räknas normalt lägenhetens golv, väggar och tak, inredning i kök och badrum, glas och bågar i fönster samt inner- och ytterdörrar (se även avsnitt Gränsdragningslista). Om något går sönder måste du se till att det repareras.
Det är särskilt viktigt att du har uppsikt över lägenhetens våtutrymmen. Läckageskador kostar stora pengar och leder i allmänhet till stort obehag för den som drabbas. Använd läckageskydd under diskmaskin och tvättmaskin som inte står i våtrum med golvbrunn.
Mindre förändringar får göras i lägenheten. Du får t.ex. lägga nya golv, sätta upp nya skåp eller byta ut vitvaror i köket. Mer omfattande förändringar kräver dock styrelsens skriftliga tillstånd. Kontakta alltid styrelsen INNAN du sätter igång! Den kan ha viktig information att förmedla. Du får till exempel inte installera vattenburen golvvärme i badrummet, endast eldriven. Det är heller inte tillåtet att ta bort element (radiatorer) i lägenheten, då detta kan påverka värmesystemet negativ i hela fastigheten.
Obs! Eftersom husen är från ca 1940 kan plastmattor i lägenheten vara limmade med asbestlim, innan detta förbjöds på 70-talet. Om du ska renovera och har plastmattor som ska tas bort, kan du skicka in ett prov till ett labb för analys om det finns asbest. Du som lägenhetsinnehavare är själv ansvarig för kostnaden för sanering av asbest. Detta räknas inte heller som ett dolt fel vid köp av lägenhet, eftersom asbestlim kan antas förekomma med tanke på fastighetens ålder.
Lämna in Projekt- och kontrollplan till styrelsen och ta del av Byggreglerna:
Byggregler
Projekt- och kontrollplan
Bullerstörande arbeten i lägenheten bör i första hand utföras under dagtid vardagar eller lördagar:
Vardag: 08:00 – 20:00
Lördag: 10:00 – 18:00
Söndag: 10:00 – 18:00
Det är också bra att förvarna om ni planerar att göra omfattande förändringar som medför buller så att era närmaste grannar är beredda på detta.
Markiser
För att sätta upp markiser krävs tillstånd från styrelsen. Markiser ska monteras hantverksmässigt i fasaden (EJ i fönsterbågar!) och passa i färg och form med husen.
Efter fönsterbytet 2019 går det inte att använda de gamla markisfästena då ett av dessa satt i fönsterkarmen. Denna montering är EJ tillåten i de nya fönstren. Se vidare avsnitt Fönster.
Nycklar
Du ansvarar själv för nycklar och lås till din lägenhetsdörr. Nycklar till port och källare kan kopieras med tillstånd från styrelsens Nyckelansvarig. Detta gäller även om din port/källarnyckel är samma som till din lägenhetsdörr (underlåset), för då ingår den i föreningens låssystem.
Hantera nycklar som en värdehandling! Stöld skall polisanmälas och styrelsen informeras.
Du ansvarar också för att ersätta borttappade nycklar till tvättstugans bokningslås, men kontakta styrelsen innan du beställer så det blir rätt typ av lås.
Portkoder och skalskydd
Portarna är alltid låsta. Porten öppnas antingen med nyckel eller med kod. Släpp inte in någon okänd person i fastigheten. Om du ser någon du inte känner igen, fråga då gärna vem personen är och vem personen ska besöka. Ifall personen verkar misstänkt, ring polisen och informera styrelsen.
Se till att källardörrarna och cykelförråden är låsta.
Rökning
Rökning är inte tillåtet i några gemensamma utrymmen såsom trappuppgångar, tvättstugor och cykelförråd. Tänk också på att rökning på balkongen eller på baksidan kan besvära dina grannar när det kommer in genom ventilation eller öppna fönster.
Skadedjur
Matning av fåglar och andra vilda djur är inte tillåtet inom fastigheten pga. att matrester riskerar att locka till sig råttor eller andra skadedjur.
Om du upptäcker skadedjur eller giftiga växter på föreningens tomt – kontakta styrelsen. Hittar du skadedjur i din lägenhet såsom kackerlackor eller råttor kan du kontakta Anticimex direkt eftersom föreningen har avtal med dem genom försäkringen hos Brandkontoret. Meddela även styrelsen!
Självdragsventilation
Husen har självdragsventilation, vilket innebär att det är skillnaden mellan utomhustemperatur och inomhustemperatur som drar in ny luft i lägenheten. Denna ventilation fungerar därför bäst under vinterhalvåret. På sommarhalvåret kan man behöva vädra extra med öppna fönster.
Luften kommer in genom de tilluftsventiler – metallådor – som sitter under vissa fönster i lägenheten. Du kan reglera inflödet genom att ha lådan mer eller mindre öppen. Obs! Stoppa inte igen dessa kanaler då det kan leda till dålig luft och bakdrag inomhus.
Luften sugs ut ur lägenheten genom frånluftsventiler i badrum, kök och vissa rum. Dessa sitter högt upp nära taket. Det sugs in lika mycket luft i lägenheten som det sugs ut och du kan behöva reglera balansen genom att stänga eller öppna från- och tilluftsventilerna. Om det sugs ut mer luft än som kommer in, så kan du få bakdrag. Då blir det ofta kallras i kök eller badrum.
Du kan vända ett bakdrag genom att öppna balkongdörren eller ett fönster en stund. Sedan får du reglera ventilerna så att bakdraget inte kommer tillbaka när du stänger fönstret igen. Vintertid kan det räcka med att ha frånluftsventilen i badrummet öppen och de andra stänga, så att det inte kommer in för mycket kalluft i tilluftsventilerna. Om du vill hålla koll på bakdraget kan du hänga en liten pappersbit eller tunt snöre på gallret för frånluftsventilen i badrummet. Då ser du vilket håll luften sugs beroende på om pappret/snöret fladdrar utåt eller sugs mot gallret.
Med självdragsventilation kan man också behövs öppna i ett annat rum när man lagar mat för att förbättra ventilationen. Styrelsen rekommenderar kolfilterfläkt i köket. Det är INTE tillåtet att montera en vanlig köksfläkt som kopplas på frånluftsventilen i köket, då detta hindrar ventilationen. En sådan fläkt måste ha ett kalibrerat grundflöde för ett sådant montage. Tillstånd för en köksfläkt med kalibrerat grundflöde ska sökas från styrelsen. Rådgör gärna i förväg med fackman om du funderar på olika lösningar. Felaktiga kopplingar av fläktar behöver tas bort senast vid nästa Obligatoriska VentilationsKontroll (OVK).
Trappstädning
Trappstädning sköts av en professionell städfirma en gång per vecka. Städfirman grovstädar även tvättstugor, torkrum och källargångar med jämna mellanrum för allas trivsel.
Trädgårdsdagar och utomhusmiljö
Föreningen ansvarar själv för utemiljön och trivseln runt huset. Styrelsen ordnar städdagar två gånger per år – vår och höst – där löv krattas och buskar beskärs på fram och baksidan. Det är frivilligt, men uppskattat, att hjälpa till och eftermiddagen brukar avslutas med gemensam fika eller korvgrillning.
Om du är trädgårdsintresserad och vill genomföra något projekt eller har förslag – hör av dig till styrelsen!
Det är inte tillåtet att slänga jord och gamla krukväxter på baksidan, detta skall slängas i hushållssoporna.
Trivsel och störningar
Husen är inte så välisolerade som man kunde önska. Visa därför hänsyn mot dina grannar, särskilt under tider då de flesta sover eller vilar. Generellt ska onödigt buller undvikas mellan 22:00 – 07:00. Om du vet med dig att du ska utföra något som kan upplevas störande, t.ex. renovera eller anordna fest, informera dina grannar i förväg!
Utanför lägenheten har du också ansvar för att inte ställa står sopor, skor eller barnvagnar, på grund av brandmyndighetens bestämmelser. Se vidare avsnittet om Brandskydd
Tvättstugor och torkrum
Det finns två tvättstugor i föreningen. I port 71 finns tvättstuga och kombinerat torkrum, med två tvättmaskiner, en torktumlare samt torkaggregat. I port 75 finns tvättstuga med två tvättmaskiner och en torktumlare. Bredvid finns ett torkrum med torkaggregat. Dessa utrymmen bokas tillsammans.
Bokning av tvättstuga sker med bokningslås på tavlan utanför tvättstugan. Varje lägenhet har två stycken bokningslås, och det är olika nycklar till respektive låscylinder. Ingen annan form av bokning är giltig. Tvättstugan skall tas i bruk inom en halvtimme annars har annan boende rätt att använda tiden. Respektera också sluttiden då all tvätt- och torkverksamhet ska vara klar och tvättstugan ska vara rengjord och helt tillgänglig. När man är klar i tvättstugan skall maskinerna rengöras, luddfilter skall tömmas, tvättmedelsfack torkas ur och utsidan av maskiner samt golv skall torkas av.
Under helger är det enbart tillåtet att boka en tvättid per helg, detta med anledning att så många som möjligt ska kunna tvätta under de dagar då de flesta är lediga. Under veckorna går det bra att boka dubbla tider men tänk även då på att kvällstid är då flest hushåll har möjlighet att använda tvättstugorna.
Slarvar du bort nyckeln till ett bokningslås får du stå för köp av en ny. Styrelsen kan hjälpa till med information så det blir rätt lås till tavlan vid beställning!
Utlägg
Om du haft ett utlägg för föreningen, tex i samband med en trädgårdsdag, ska kvitton lämnas till styrelsen tillsammans med namn, personnummer, bank och bankkonto, som sedan attesteras elektroniskt. Utlägg ska godkännas i förväg av styrelsen!
Vatten, värme och radiatorer
Föreningens värme genereras av en bergvärmepump med fjärrvärme som komplement. Värmen i systemet styrs av utomhustemperaturen och vid väderomslag kan anläggningen behöva lite tid att ställa om, och det kan då upplevas som kallt. På sommaren är värmen avstängd.
Om du har radiatorer som inte verkar fungera kan du kontakta styrelsen. Du kan själv prova att lufta elementet, men ibland behövs andra åtgärder. För att hålla elementen i trim bör termostaten vara satt på 2 eller 3, även om sommaren när värmen är avstängd. Detta för att inte hindra flödet genom radiatorn, som då kan ”sätta igen”.
Värmeanläggningen genererar även tappvarmvatten till fastigheten. Var sparsam vid varmvattenförbrukning och lämna inte vattnet rinnande i onödan. Kostnader för vatten, fastighets-el samt uppvärmning betalas av alla bostadsrättsinnehavare gemensamt och är en stor kostnadspost.
Gränsdragningslista
Gränsdragningslistan visar vilka delar av lägenheten som du som bostadsrättsinnehavare ansvarar för, och vilka som föreningen ansvarar för. Den gäller tillsammans med stadgarna. Kontakta styrelsen om du är osäker på något!